Вопрос 1: Как осуществляются сделки с недвижимостью, в которых принимают участие несовершеннолетние?
Ответ: Важно помнить, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем их полномочий при сделках.
Вопрос 2: Подскажите, как влияет возраст ребенка на требования, которые предъявляются органом регистрации к совершаемым сделкам?
Ответ: Правовой статус несовершеннолетних связан с ограничением их дееспособности и соответственно требования к сделкам определяются исходя из ограничения их дееспособности, то есть в сделках участвуют дети до 14 лет, и дети, возраст которых от 14 до 18 лет.
За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет действуют их родители, опекуны или усыновители, соответственно подписывать договор и подавать заявление от имени несовершеннолетнего на регистрацию вправе указанные лица с приложением свидетельства о рождении.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 сами подают заявление на регистрацию, подписывают его, но договор должен быть подписан и самим несовершеннолетним и соответственно законным представителем, то есть при заключении сделок несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 действуют с согласия законных представителей с приложением свидетельства о рождении.
Вопрос 3: Существуют ли какие-либо особенности при вступлении несовершеннолетних в наследство?
Ответ: От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Чтобы принять наследство, несовершеннолетним предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
Вопрос 4: Какие особенности есть при отчуждении имущества несовершеннолетнего?
Ответ: Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего.
И если форма сделки не будет соблюдена, то такая сделка считается ничтожной и соответственно при правой экспертизе документов, регистрация сделки, если договор представлен в простой письменно форме, будет приостановлена.
Для совершения сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в соответствии с гражданским законодательством требуется получение разрешения органа опеки и попечительства. Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению и нотариус при удостоверении договора, в самом договоре указывает условия, при которых может быть отчуждено имущество несовершеннолетнего в соответствии с разрешением органа опеки и попечительства.
Например, допускается отчуждение с одновременным приобретением другого имущества и тогда государственный регистратор проверяет это условие и не зарегистрирует сделку по продаже до тех пор, пока на несовершеннолетнего не будет приобретено другое имущество. Либо может быть указано условие, при котором допускается продажа недвижимости при зачислении денег на счет несовершеннолетнего и тогда на регистрацию должна быть представлена выписка по счету, подтверждающая зачисление денег на счет несовершеннолетнего.
Вопрос 5: Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником недвижимости?
Ответ: Разница, безусловно, есть. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы. Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки - эти процедуры проходить не потребуется.