Информация о «дачной амнистии», межевании и разрешении на строительство

Требование оформлять ввод дома в эксплуатацию отложено до 2020 года. Не действует и ограничение по сделкам для участков с неуточненными границами, но зарегистрированными правами собственности.

С января 2018 года в разы увеличился поток заявителей, спешащих оформить в собственность дома и дачи в садоводствах и дачных товариществах до окончания дачной амнистии. Хотя как раз для владельцев садовых и дачных домов ничего не изменилось: по-прежнему в силу 93-ФЗ действует упрощенный порядок регистрации. По нему необходимы правоустанавливающий документ на землю и технический план дома, выполненный на основании декларации.

Необоснованны также были опасения, что с начала 2018 года без процедуры межевания нельзя будет продать даже поставленные на кадастровый учет участки. Росреестр разъяснил, что никаких законодательных препятствий для регистрации перехода прав на участки, на которых не проведено межевание и уточнение границ, нет. Права собственности, оформленные по старому законодательству - в частности, без данных о координатах границ - по-прежнему законны (часть 6 статьи 72 218-ФЗ).

В конце февраля должна была закончиться дачная амнистия для домов ИЖС. И предполагалось, что для регистрации собственности домовладельцам придется оформлять разрешения на ввод в эксплуатацию.

Дачной амнистией в России за все время действия воспользовались около 10,5 млн. раз: в упрощенном порядке зарегистрированы права на 7 млн. участков и 3,5 млн. домов.

Дома ИЖС дачная амнистия позволяет оформить без разрешения на ввод в эксплуатацию, и это право сохранится до 2020 года.

 

Требование о получении разрешения на строительство домов ИЖС продленная дачная амнистия не отменяет. Для получения разрешения необходимо подать заявление и приложить эскиз дома, его параметры и схему размещения на участке с привязкой к границам, соседним постройкам.

Что делать, если дом построен без разрешения?  Вызывать кадастрового инженера, заказывать ему технический план, а затем платить штраф и регистрировать право через суд.

Причин не откладывать эту процедуру несколько.

Во-первых, за неиспользование участка по назначению (для ИЖС это именно строительство дома) возможно увеличение земельного налога в четыре раза.

Во-вторых, без оформления собственности постройку нельзя застраховать.

 В-третьих, если сейчас дом соответствует градостроительному регламенту (по высоте, площади пятна застройки или максимально допустимой площади дома), то впоследствии регламент может измениться.

В-четвертых, документ о собственности (выписка из ЕГРН) потребуется для пуска газа в отопительный котел индивидуального коттеджа, заключения договора на техническое облуживание, открытия лицевого счета для оплаты потребленного ресурса. Причем независимо от принадлежности участка к сельхозземлям или землям поселений. Отсутствие зарегистрированного права является основанием для отказа в заключении договора о поставке газа. Несмотря на то, что это правило действует давно, практика применения оставляла хозяевам незарегистрированных домов простор для манёвра. Однако с осени 2017 года газоснабжающие организации стали жестче требовать его соблюдения. Исключение - садовые дома и дополнительные постройки. Так, например, установить счетчик и подключить газовый котел можно в бане, не регистрируя ее, тогда в договоре с газоснабжающей организацией напишут про два счетчика.

 

Что до уравнивания в правах собственников жилья, о котором говорили при продлении дачной амнистии до 2020 года, то регистрация построенных коттеджей на сельхозземлях отличается от принятой для ИЖС.

Так, в границах населенных пунктов существуют земли с видом разрешенного использования для дачного хозяйства или садоводства, где образованы СНТ и ДНП. На них можно обойтись без разрешения на строительство и зарегистрировать право собственности на "жилое строение".

В статье 54 "Переходные положения", части 9 закона о садоводстве 217-ФЗ сказано: "Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами".

Получается, пока такие постройки можно зарегистрировать без получения разрешения на строительство, а через год они получат статус жилого дома. Это случится 1 января 2019 года.

На землях сельхозназначения (вне границ населенных пунктов) постройки в качестве "жилых строений" или "жилых домов" не регистрируют уже больше года. Регистраторы, обнаружив в документах на участок запись "земли сельскохозяйственного назначения", несмотря на вид разрешенного использования "для дачного строительства" или "садовые и дачные дома" и указанное в техническом плане назначение "жилое строение",   в отношении пригодных к постоянного проживания построек пишут "нежилое строение". Иногда добавляют особую отметку: "без права регистрации" [по месту жительства].

Пользоваться недвижимостью можно, как и платить налоги. Проблемы возникают при намерении продать дом. Так, в "нежилом строении" не допускается регистрация (прописка). Покупатель жилого строения не сможет задействовать материнский капитал. Не получится использовать жилищные сертификаты и прочие льготы для приобретения жилья. Практически исключена ипотека.

С начала 2019 года расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 01.01. 2019 года, признаются садовыми домами.

Этот же закон 2017-ФЗ предусматривает возможность перевода садовых домов в жилые. Но процедура неясна, поскольку подзаконных актов нет.

Разрешение на ввод в эксплуатацию, согласно Градостроительному кодексу, требуется для объектов, для которых оформляется и разрешение на строительство. Если законом заданы параметры построек, кто-то должен проверить готовый дом на соответствие им.

Градостроительный кодекс исходит не из категории земли, а из назначения постройки и перечисляет, какие объекты можно строить без разрешения: садовые и дачные дома, вспомогательные постройки. Жилой дом в этом перечне не значится, то есть для него необходимо разрешение и на строительство, и на ввод. Как получать разрешение на строительство жилого дома на участке для ведения дачного хозяйства, сейчас непонятно. Не ясна и разрешенная процедура перевода жилых домов в садовые и обратная, узаконенная принятым 29 июля 2017 года 217-ФЗ. Закон вступит в силу в 2019 году, на данный момент никаких подзаконных актов нет.

Когда в 2012 году была принята программа повышения качества кадастрового учета и системы регистрации прав на недвижимость, в ней был пункт об обязательном уточнении границ земельных участков и запрете на сделки с участками, границы которых описаны примерно и не вынесены на местность. Предполагалось, что с 1 января 2018 года участки с неустановленными границами ограничат в обороте, то есть сделки с ними не будут регистрировать. Но пока в законе это не закреплено. Такие участки, прошедшие кадастровый учет, пусть и без точно установленных границ, участвуют в рыночном обороте.

По дачной амнистии проще всего регистрируются дома на садовых и дачных участках (для дачного хозяйства или садоводства) в черте населенных пунктов: для их строительства не нужно разрешение. В кадастр их вносят как жилые строения.

27.03.2018